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广州政策微调楼市先抑后扬量价回稳

2019/08/16 来源:包头信息港

导读

今年上半年,中央政府一再强调其调控的决心,政策效果逐渐显现,投机性需求得到抑制,开发商以价换量愈加明显。然宏观经济增速放缓,为稳定增长,对货

  今年上半年,中央政府一再强调其调控的决心,政策效果逐渐显现,投机性需求得到抑制,开发商以价换量愈加明显。然宏观经济增速放缓,为稳定增长,对货币政策采取了适度的放松;利率下调一方面鼓励刚需买家入市,另一方面也减弱了市场的降价预期,楼市在第二季度出现回暖迹象。有统计显示,2012年1~6月,广州十区二市新建住宅共签 7962套,同比微涨1.45%,签面积为4 49146平方米,同比微跌0.9%,其中第二季度签套数为2 7 2套,环比季度(142 0套)上涨66.8%;成交价有所上扬,上半年签均价为11777元/平,同比上涨4.61%。

  关键词1

  成交

  以价换量初见成效 成交价结构性上涨

  回顾上半年的广州楼市,今年1月份依然延续了去年的低迷,从2月份开始成交量逐渐抬头,特别是 月、5月、6月成交套数均十分喜人,分别成交了6912套、9099套、8927套,市场出现明显升温,5月份全市签量突破9000套,创下限购以来18个月的新高。

  如果说2月份是购买力的潜伏期,那么 月份就是刚需爆发季。调控放松无望,迫于库存压力,开发商启动继春节之后第二轮的以价换量,房贷利率有所松动,85折利率重现,阳春三月,刚需入市的热情被迅速点燃。5、6月份成交出现,同样得益于五一、端午两个假期的促销换量,以番禺为代表的广州近郊不少小户型项目主打刚需低价出货,销售十分良好。

  值得一提的是,从成交面积看,2012年上半年同比去年略有下跌,购房者入市的积极性比去年有所提升,但成交户型有所减小,刚需撑市的现象相对明显。虽然成交喜人,但开发商推货的热情却不及去年。搜房数据监控中心统计,今年上半年广州十区二市共推出121个新盘,同比去年上半年减少57个,其中1、 、5月推货热情相对高涨,均为传统的旺季节点,看来市场购买力超出开发商预期。

  从成交均价来看,发现,2011年年底,受楼市政策调控及年底开发商冲业绩的影响,广州确实有不少楼盘出现了近年来少有的大幅度促销优惠,让买家大呼“过瘾”。但通过数据对比发现,今年1、4、5、6月份签均价均比去年同期有所上扬。其中,6月份涨幅较大。对此,有业界人士分析,此次广州楼市价格走高,属于结构性的上升。上半年包括珠江新城、琶洲、大学城等区域均有豪宅面市,且获得快速热销,在一定程度上拉升了房价水平。

  另有业内专家表示,在第二季度的市场逐步回暖以及楼市调控触底的预期下,开发商已经有了涨价的冲动,至少不会像上半年那样采取“以价换量”的营销策略;下半年将有多个户型较大、价格较高的豪宅项目的推出,预计这种结构性的上升还将持续。

  关键词2

  微调

  央行 年来首次下调利率 落实差别化房贷政策

  5月18日起,央行下调金融机构存款准备金率0.5%,这是今年以来第二次下调存款准备金率;6月8日起,央行下调金融机构人民币存基准利率0.25个百分点,将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍,下限调整为基准利率的0.8倍。对此行业人士分析,今年以来,下调存款准备金率和降息,持续改善了流动性,也降低了开发商和购房者的资金成本,另外还改善了购房者的预期,这些都促进了楼市成交量上涨。

  另悉,2012年人民金融市场工作座谈会上,央行表示继续落实差别化住房政策,完善融资机制,改进金融服务,加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,满足首次购房家庭的贷款需求。住建部部长姜伟新则公开表示,今年要继续加快个人住房信息系统建设,保证在6月底前实现40个主要城市的联,同一权属拥有人名下在40个不同城市的将得以一并查询,异地购房的资金流向、程度、走势将可统一监控。有媒体获悉,住建部已经召集各地方住房和城乡建设系统相关负责人进京,对40城市个人住房信息系统全国联后的操作和使用进行培训。

  则正式发布《银行资本办法(试行)》,并于201 年1月1日起实施。值得注意的是,正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。业内人士认为,这一调整有效降低了二套房贷的资金成本,可能会促进银行发放二套房贷款,商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。

  关键词

  拍地

  土地出让金同比降近三成 开发商多无拿地积极性

  在住宅成交不景气的情况下,广州土地市场也相对冷清。根据搜房数据监控中心的统计,今年上半年广州共出让住宅用地11宗,总面积约52. 1万平方米,同比下降4%,土地出让金16.4 亿元,同比下降29%,成交以萝岗、南沙为主。当中,虽然曾经出现了恒大与联鸿竞拍2小时多并诞生了楼面地价达 .2万元/平方米的珠江新城新地王,以及首次以“限地价、竞配套”方式出让的天河坚红化工厂地块引来了1 家企业争抢等个别案例,但总体来说,整个土地市场依然是“冷清”唱主调,多个地块仅以略高出底价成交。在回笼资金有限造成的资金链压力较大的情况下,开发商拿地积极性下降,除万科、恒大两家品牌开发商有所斩获之外,广州土地市场少见大房企露面。

  在楼市陷入低迷的情况下,政府推地节奏也有所放慢。据悉,2012年广州宅地供应计划面积为254.69万平方米,较2011年实际成交增加56%,但较2011年计划供应面积锐减24%。其中,中心六区的住宅土地供应面积为105.5 万平方米,占住宅供应面积的41%,远低于去年的59%,白云是供应主力,集中在白云新城、金沙洲等板块,天河也将推出 宗广州油制气厂地块。外围四区,南站继续是重头戏。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,从政府的2012年土地供应计划来看,其中的商业用地面积达到了 22万多平方米,比住宅用地多,预计政府是希望引导开发商多做商用物业,少做住宅项目。而且,万科、恒大两大以往均主打住宅市场的大型房企,今年上半年都在广州拍下商业地块,相信政府的这种引导已经起到了一定的效果。他认为,今年的多幅出让地块均没有出现流拍,而且近期的土地出让更有溢价的情况出现,相信下半年广州土地市场会比上半年略有好转。

  关键词4

  房企

  品牌企业业绩稳步上升中小房企破产案增多

  2012年以来,在坚持房地产调控不动摇的背景下,品牌房地产企业顺势而为,积极调整产品结构、创新营销策略、加大推盘力度,并依托多年累积的品牌优势,实现了销售业绩的稳步提升,持续跑赢市场大势。根据中国指数研究院监测数据显示, 0家品牌房企销售业绩保持业内,其中,中海、保利、华润等17家企业的销售额同比实现上升,融创、世茂等企业销售额更是同比大幅提升50%以上。

  据悉,2012年上半年,中央进一步明确态度,抑制投资投机性需求,鼓励刚性需求,同时在差别化住房信贷政策全面落实,房地产企业销售回款压力不断增大的情况下,“以价换量”成为市场共识,品牌房企纷纷调低销售价格,带动成交量回升。上半年销售额100亿以上的品牌房企平均销售均价同比下降9.5%,平均销售面积同比上升6.2%:万科上半年产品结构以刚需产品为主,144平米以下的户型占比近90%,销售均价同比下滑了10.6%,销售面积则同比上升6.1%;中海则抓住市场先机灵活定价,上半年其销售面积同比上升21.7%;恒大则在4月份加大促销力度,销售均价环比 月份下调10%,销售面积较 月份大幅提升126.2%。据悉,房地产业已逐步进入品牌竞争时期:2012年1~5月份,重点城市销售前十企业中,全国品牌房企占比达到70%,区域品牌房企占比达到12.5%,品牌成为市场调控持续深入时期的营销利器。

  另一方面,今年以来,卖股权、卖项目、卖地等腾挪资产换取现金的交易行为在房地产行业频繁发生,有中小房企甚至出现破产危机。“我们今年的目标是图生存。”一度放言赶超万科的绿城中国董事局主席表示。近日,绿城一口气转让9个项目部分股权,套现 .72亿元,只为“活下来”。4月12日,顺德境内一家小型房地产公司广德业在顺德本地媒体发布公告称,公司拟向法院申请破产和解,盘活存量资产,清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产。而来自顺德法院方面的证实,广德业确实因“资不抵债”进入破产程序。

  广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析,随着调控的深入,尤其是限购政策的持续,房地产市场的有效客户群将会逐步减少,未来将会有不少中小开发企业面临破产或被兼并的局面;如何防止项目因为房企破产而烂尾,将极大地考验政府的应对能力。有业内专家则称,这意味着尽管近期楼市回暖迹象明显,但高负债和高库存依然让房企非常头疼,房企资金链依然紧绷。现金“鸿沟”难以逾越,存活对于中小房企依旧是大问题。大企业可以通过融资等方式解决燃眉之急;一些中小房企由于融资渠道窄、销售业绩差,纷纷看衰后市,不得以将项目廉价出售或进行股权转让等等,终有房企支撑不住不得已宣布破产。

  关键词5

  二手房

  成交价升量跌 客户被一手分流

  今年上半年,与一手楼“以价换量”完全相反,广州二手楼总体价升量跌,成交均价连续5个月录得增长。据合富置业成交数据显示,6月广州二手住宅成交均价为16844元/平方米,环比5月上升5.6%,同比上升5.1%,但上半年广州二手楼成交量同比下跌49%,环比也下跌了 2%。受开发商“以价换量”的影响,一二手楼盘的成交均价持续拉近,如番禺雅居乐剑桥郡,6月份一手房成交均价为14211元/平方米,而广州雅居乐花园二手房成交均价为1 14 元/平方米,两者相差仅1068元/平方米,加上二手房需缴税费,两者终交易成本相差不大。

  据了解,今年1~ 月,二手买家入市意愿低,且与业主价格分歧大;部分二手业主不能接受大幅压价,出现转售为租或惜售心态;同时部分一手楼盘促销分流了部分二手买家。 、4月份后,在首次置业者的带动下,成交氛围逐渐改善,五一出现一个成交小高潮。而从具体成交物业分析,上半年广州一、二手楼市成交出现互补的现象,一手在售物业吸引需求中大户型物业的改善型购房者关注,而二手成交物业以中小户型物业为主,一手套均面积连续 个月超过110平方米,二手则连续 个月保持在90平方米/套以内。

  从近期成交的二手楼买家处了解到,从 月份起,广州二手成交价格逐渐上涨,5月份加快上涨,老业主心态普遍增强,议价空间也逐渐收窄,提价和反价的现象有所抬头。“我看中的岭南的一套二手房,4月初到6月底总价涨了 万,现在单价已经逼近新一期的一手楼。”转购一手房的市民冯先生告诉,由于没有资金压力,二手业主涨价比开发商积极得多,甚至有“坐地起价”的嫌疑。“之前联系的业主说‘下个月还要再涨两万,你们爱买不买,反正卖不出去我就放租。’”据冯先生透露,有中介为了推高成交价,在看房时反复提示周边类似房型的成交价均较高,变相唆使业主加价。

  关键词6

  商业地产

  零售业仅一家商场开业甲级写字楼租金先扬后抑

  日前,太平戴维斯发布汇报表示,今年上半年广州零售商业市场较为平淡,仅有海印又一城奥特莱斯开业;甲级写字楼成交较为活跃,但受经济因素制约,业主普遍降低了对租金的上升预期,导致租金在第二季度出现下探的趋势。

  相比去年多个商业项目相继开业的热闹情景,今年上半年的零售商业市场显得较为平淡,仅有海印又一城奥特莱斯开业,为市场带来约6万平方米的新增优质商业面积,项目定位为华南地区的专营品牌的OUTLETS,已引进多个国际一线品牌。值得一提的是,有部分知名商业地产开发商在广州成功拿地,为未来发展的商业项目作筹备,如万达增城广场、天河城集团注资的番禺万博板块一综合体项目等。

  此外,报告显示,2012年广州优质购物中心首层平均租金为1,261.8元/平方米/月,同比上升约4.0%,核心商圈的竞争白热化,为保持竞争优势,多个成熟的商业项目不约而同地进行业态调整和品牌升级,对优质租户的争夺愈加激烈,租户将有更大的议价能力。

  写字楼方面,年上半年全市新增可租赁甲级写字楼面积约为21.5万平方米,均来自珠江新城。得益于新交付项目良好的预租水平,供应压力有所缓解,但空置率有所上升,至10.8%;上半年,全市甲级写字楼净吸纳量约为16万平方米,同比增长约16.5%。

  受宏观经济环境影响,甲级写字楼租赁市场较去年平淡,但企业升级扩张的总趋势不变,不乏从乙级写字楼搬往甲级写字楼的企业,以及把办公室从厂房搬往甲级写字楼的生产或物流性企业等。甲级写字楼平均租金,季度环比上涨了1.9%,至第二季度环比轻微下滑了0.1%;加之本年度预计有多个超高层项目交付,大量的新增供应预期也压缩了业主的调价空间,租金面临下行的压力。

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