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楼市聚焦售后返租高回报暗藏高风险

2019/06/08 来源:包头信息港

导读

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案例:“我们总共只有110多套房源,现在办VIP卡,到时就可以优先选房。”芳草地雪岭仙山置业顾问称9月雪岭仙山将推出一个酒店公寓项目,小户型50多平方米,购买后,将享受连续7年每年返租7%的投资回报。举例来看,如购房花费60万元,7年可获得返利29.4万元,相当于只花了30.6万元就买了一套公寓。不过,本报了解到,负责租赁公寓的并非芳草地,而是另外一家酒店经营管理公司。即投资者的购房合同是和芳草地签署,而租赁合同则要和这家酒店经营管理公司签署,相当于以后7年的租金。均要由该公司负责支付。

无独有偶,由睿和鑫开发的心景缙云国际温泉度假中心也推出了“售后返租”优惠,年回报率8%,连续返租10年。

■风险提示:考量酒店经营管理公司是关键

《重庆市城镇房地产交易管理条例》第27条规定,房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房,不得有下列行为:(一)采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;(二)采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。一些开发商为了避免触碰“红线”,大打擦边球,销售和租赁由不同公司负责,彼此之间看似不相干,实则有着千丝万缕的联系。

上海中建中汇(重庆)律师事务所律师廖正远提醒,这种售后返租方式,开发商卖完楼可以走人,但每年数额巨大的租金要由酒店经营公司支付,因此酒店经营公司是否有实力长期运营,是投资者应考虑的风险。

本报经过调查了解到,位于黑山谷、仙女山的许多旅游地产项目都和雪岭仙山一样,推出了这种“售后返租”服务。据黑山谷、仙女山等景区农家乐反映,只有在每年的7月、8月,景区住宿才会出现爆满,平时特别是冬季,游客稀少,因此景区酒店的整体经营前景并不容乐观。

方式二(风险系数★★★★★)

化整为零 “格子”铺风险陡增

案例:许多投资者应该对2003年发生在重庆中华广场连环抵押事件还记忆犹新。

中华广场位于渝中区两路口,当年由重庆科华集团有限公司投资开发。2003年,科华公司将负2楼至4楼的整层商铺分割成了若干小块,分售给了数十位投资者,然后再由投资者把商铺统一转租给重庆新一佳百货公司,双方签订了《商铺租赁合同》,租期为10年,年投资回报率8%。然而,投资者们发现,承诺租赁的商家是深圳新一佳,签约时却变成了重庆新一佳。不过,开发商还是通过减免总铺款的方式,向众多投资者支付了前两年的租金。但支付第3年的租金时,重庆新一佳却以业主太零散为由,不愿单独向每位投资者支付租金。投资者们随后找开发商出面解决,但开发商却神秘失踪了。后经公安机关立案侦破,此事才得以解决。

■风险提示:可能无法办理产权证

廖正远律师提醒,“售后返租”中,在运作大面积商铺时,许多开发商采用了这种“化整为零”租售方式,看似门槛低,但其的风险在于:所购铺面可能因为规模和设计图纸的原因,难以办理产权证。另外,一旦承租方不再续租,单个投资者基本不可能将手中小如格子的零散铺面转租出去,其投资价值远不及独立铺面。

方式三(风险系数★★★)

先提价再返租 噱头蒙蔽消费者

案例:前段时间,重庆某大型楼盘推出了一批投资性质车库:一次性交付购车库款后,业主便可和该开发商的物业公司签订代租合同。合同规定,5年内,物业公司每年返还业主购房款的8%作为租金,即共计将返还业主40%的购车库款。5年内,业主对该车库只有产权无使用权,5年后恢复使用权。

■风险提示:可能先提高售价再出售

返还40%的购车库款,相当于6折就能买到车库,这确实令投资者心动。但本报经过走访了解到,和该楼盘仅一街之隔的同等类型楼盘,其车位售价为12万元/个,稍远的一个楼盘售价不过10万元/个,而该楼盘车位售价是18万元/个,6折后,其价格优势并不明显。

廖正远律师提醒,投资者在选择“售后返租”项目时,不要简单地看一两项数据,而应综合分析物业的性价比,才不会被开发商的噱头所蒙蔽。罗恒

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